Filtraciones entre viviendas: cómo documentar el origen sin atribuir responsabilidades

Por qué el origen casi nunca está donde parece

El agua no cae en vertical dentro de un edificio: recorre forjados, se mete por el trasdós de un tabique, sigue una canalización y sale por el punto más débil del acabado, que puede estar a varios metros del sitio por donde entró. Por eso una mancha en el techo del dormitorio no señala al baño que tiene justo encima: señala al punto donde el revestimiento cedió.

Las procedencias posibles en un edificio de viviendas son, como mínimo, seis, y todas producen manchas parecidas:

• Instalación privativa de otra vivienda: fontanería, desagüe, sanitario, lavadora.
• Impermeabilización de un cuarto húmedo ajeno, que falla en la junta o en el sumidero.
• Instalación común: montantes generales, bajantes, colectores, patinillos.
• Cubierta o terraza, propia o de uso privativo de otro vecino.
• Fachada, por juntas abiertas, carpinterías o remates.
• Condensación, que no es una filtración pero se le parece mucho al principio. Para separarla está el protocolo H-01.

Qué hacer el primer día

1. Seguridad primero. Si el agua está cerca de la instalación eléctrica o el techo está abombado, corta la luz de la zona desde un punto seco y no te pongas debajo.
2. Fotografía antes de recoger nada. General de la estancia, plano medio del techo o paño completo, detalle del punto activo y escala. La secuencia está en la guía de fotografías del siniestro.
3. Anota la hora exacta en que lo viste y qué estaba pasando: si llovía, si era por la mañana, si el vecino acababa de ducharse.
4. Marca el borde de la mancha a lápiz con su fecha. Es la forma más barata de saber, mañana, si ha crecido.
5. Recoge el agua en un recipiente y anota cuánta sale por unidad de tiempo. Un caudal constante y un caudal intermitente apuntan a cosas distintas.
6. Avisa por escrito al vecino del que sospeches, al administrador o al presidente, y a tu aseguradora. Los tres, aunque no sepas todavía de dónde viene.

El dato que casi nadie recoge Cuándo gotea. Si sólo aparece cuando alguien usa un baño, es una instalación de uso. Si aparece con la lluvia y remite después, es envolvente. Si gotea continuamente sin relación con nada, es una conducción bajo presión. Un registro de tres o cuatro episodios con su hora vale más que cualquier suposición.

Cómo se busca el origen sin abrir nada

Hay observaciones que estrechan mucho el campo y no requieren ni obra ni permiso:

• La prueba de estanqueidad casera del vecino: con su permiso, taponar el sumidero de la ducha, llenar un par de centímetros de agua y esperar. Si el nivel baja sin que nadie use nada, hay pérdida en el propio plato. Si no baja y la filtración continúa, ese plato queda descartado.
• Cerrar la llave general de la vivienda sospechosa unas horas. Si la filtración se detiene, hay conducción en carga; si sigue, es desagüe, envolvente o común.
• Observar el contador general con todas las llaves cerradas. Si sigue girando, hay una pérdida en la instalación en carga en algún punto del edificio.
• Mirar el patinillo por sus registros, si son accesibles, en la planta afectada y en la superior.
• Comprobar la correlación con la lluvia durante dos o tres episodios. Los datos de la estación más próxima se consultan en AEMET.

Ninguna de estas comprobaciones es concluyente por sí sola, y ninguna sustituye una localización profesional con termografía, gas trazador o cámara. Lo que hacen es reducir el número de hipótesis antes de que nadie pique un tabique.

La filtración intermitente, que es la peor

Una filtración continua se localiza antes o después. La que arruina expedientes es la que aparece cada tres semanas, dura un día y se seca. Para cuando alguien viene a verla, no hay nada que ver, y la conversación se convierte en la palabra de uno contra la de otro.

Contra eso sólo funciona el registro sistemático. Cada episodio se anota con su fecha y su hora, se fotografía desde el mismo punto y se marca el borde a lápiz con la fecha del día. Tres o cuatro episodios documentados así dejan de ser una queja y pasan a ser un patrón, y un patrón sí se puede correlacionar con la lluvia, con el uso de un baño o con el horario de una lavadora. Para llevar esa serie sirve el registro de seguimiento.

Cuando el origen está en una vivienda a la que no se puede entrar

Es una situación frecuente: piso vacío, propietario ilocalizable, inquilino que no abre. La ley prevé el caso —el artículo 9.1 obliga a consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir la entrada necesaria—, pero ese derecho no se ejerce por la fuerza ni a título individual.

Lo que sí puede hacerse, y conviene hacer, es dejar constancia de cada intento: la fecha de cada aviso, el medio empleado, la ausencia de respuesta. Esa secuencia documentada es lo que permite a la comunidad actuar con fundamento, y lo que evita que meses después nadie recuerde quién avisó a quién. El paso siguiente —requerimiento formal, acuerdo de junta, vía judicial— ya requiere asesoramiento.

Qué dice la ley y qué no dice

Conviene ser preciso aquí, porque circulan muchas medias verdades.

La Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal obliga a cada propietario a mantener en buen estado de conservación su piso y sus instalaciones privativas, resarciendo los daños que ocasione por su descuido, y a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble, permitiendo la entrada necesaria (artículo 9.1). Y obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las condiciones de estanqueidad y seguridad, sin necesidad de acuerdo previo (artículo 10.1).

Lo que la ley no hace es resolver automáticamente quién paga cuando una instalación privativa daña a un vecino. El artículo 9.1 b) habla de descuido, es decir, de culpa; y el marco general de responsabilidad está en los artículos 1902 y 1907 del Código Civil. Esto significa que, en la práctica, hay que acreditar de dónde viene el agua y qué relación hay entre ese origen y el daño. Sin lo primero no hay conversación posible, y lo primero es exactamente lo que produce una buena documentación.

Cómo se comunica

Tres destinatarios y tres textos distintos, todos con el mismo contenido de hechos:

• A la comunidad o al administrador: descripción del daño, fecha y hora de detección, ubicación exacta, y petición concreta —revisar tal patinillo, tal bajante— con solicitud de respuesta por escrito.
• Al vecino: aviso del hecho y solicitud de comprobación en su vivienda, sin atribuirle la causa. Un tono neutro consigue más accesos que uno acusatorio, y el acceso es lo que se necesita.
• A tu aseguradora: parte con los hechos y las fotografías. Sin conclusiones sobre el origen si no está acreditado.

Todo con fecha y por un medio que deje rastro. Cómo se ordena esa secuencia está en la cronología de un siniestro.